项目名称：上舍青年公寓

地点：天津市

规模：2000平米

完成时间：2021/06

在极为不利的场地环境中，如何通过过硬的产品质量和产品区别度为业主提高议价空间？

天津站上舍青年公寓项目是原筑设计团队同上舍公寓运营管理团队合作，于2020年中就开始的一个城市改造项目，将天津站边办公楼的两层改造为青年公寓。运营快一年以来获得了非常积极的市场反响，逆市获得了预料之外的成功。疫情肆虐，整个酒店业都十分惨淡，但我们的项目却出现了超高的出租率，现金流稳定。“高颜值“产品与精准的客群定位和产品匹配度让青年公寓在周边的同类产品中胜出，同时长短租组合的策略让项目在疫情市场中获得了更大的灵活度。

区位与场地

项目所在的写字楼楼高6层，建于90年代，离天津站出站口步行距离仅50米，为天津站附属办公楼的一部分。楼内业态有廉价小旅馆、低端青年公寓和零散办公。首层临街为土特产、便利店、拉面餐厅、研究店等零面向车站旅客的餐饮零售业态。这具有典型的中国城市中心火车站周边环境特征，粗糙、临时、流动。

场地优势是办公楼为钢筋混凝土框架结构，隔墙均可拆除，这给改造带来了较大余地。项目位于办公楼的3层和4层，有集中入口可进行封闭管理。三层中心有非上人的采光中庭，经过改造有条件成为一个可以举办活动的中心庭院，为产品增加议价空间。巨大的挑战是3层楼主梁下皮到地面混凝土完成面高度仅2米4，

这样给排水管线的组织和排布带来了巨大的挑战，新推出的消防规范也让项目推进举步维艰，最后较低的预算同时要求我们在投入与产出之间做好平衡。整体的场地及物业条件让甲方非常担心，甚至一度想要放弃。是我们通过产品策划和设计给甲方带来信心，通过设计改造，上舍公寓最终成为了这一区域的明星项目。

 

定位与产品策略

在仔细对周边环境进行调研之后，我们发现了突破口与目标客群。项目15—20分钟步行距离之内就是天津的金融中心，和传统商业区，那里的办公室白领和商贸人员是我们的潜在客户。如果能推出有区别度的过硬产品，通过网络平台的宣传，吸引租户来现场体验产品，我们还是有机会在这样一个不利场地中利用产品优势进行翻盘的。

有了精准定位的目标客群，我们对这一群体的生活及审美需求进行研究特写。经过调研我们发现在周边地段，相对于面积和具体周边环境来说，高品质高颜值的产品本身对这一人群形成了更大吸引力，另外舒适和高品质的公区也成为吸引租客的加分项，这就要求我们用有限的预算让产品更具有视觉吸引力，从颜值、品质和舒适度这些方面来研发产品。

公区设计

我们将楼层中规则和采光好的区域划分为可出租区域，将不规则区域、采光不佳的区域用作公共客厅、厨房和健身房。通过色彩和灯光的设计，我们让这些无光、少光的室内公共区域获得同样舒适温馨的视觉感受。我们希望在公区提供一些现代、舒适同时让人觉得有社区融入感和归属感的空间，可以在这里聊天、做饭、健身，年轻人可以在这里交到朋友、形成社群。

在室内设计中我们采用了工业风元素、波普图案铺地、明快鲜艳的色彩主题以及现代抽象的线条，让整个不大的公共活动区连为一体，直接到达四层的室外中庭。刚才提到4层为了连接排水管，地面必须抬升25公分，这让楼道完成面距离梁下仅剩2100净高。这不仅给上方消防管线的排布带来挑战，同时会给下方行走的人带来压迫感。对于这种不利的上空条件，我们的对策是将墙壁刷成亮黄色，屋顶的梁、天花和所有管线均涂黑，

通过环境灯光和点光源的照射，墙面突出而天花消隐，我们用这种方式消除了这种压迫感。在客厅、前台和厨房中我们采用了同样的处理方式，将天花及管线彻底涂黑消除了压迫感，亮色的墙面配合彩色系的家具让空间显得更大。我们在最大程度上取消了环境照明，采用大量点式照明照射在亮色家具、艺术品和墙面上形成视觉焦点，打破空间的匀质分布，同样让整体空间显得更大。

健身房设计中我们将整个屋子变暗，通过点光源和霓虹灯塑造年轻运动的氛围。大面的镜子的使用让空间变大一倍。采光天井被我们改造成为了喝酒听歌的啤酒花园。在销售过程中这一公共空间成为了吸引许多租客的强力加分项。我们通过增加横向的木梁为下方空间构建人的身体尺度，并形成一个提供保护感的天花界面。黑色铁丝网、砖墙和木廊架和啤酒桶延续了室内公区的工业风，让这一室外活动空间尽量简单粗放、自然放松，为租客们提供了一种逃离日常枷锁，自然聊天与喝酒的想象空间。

客房设计

标准单元客房面积不大，我们希望做到硬装简单集约，同时又自带年轻现代的视觉色彩主题，第一眼就可以打动租客。在客房设计中我们延续了公区的工业风主题，黑色钢管构成了室内空间的视觉线索主题，梳妆台洗手池、写字台、衣架、灯光的设计都被纳入到这一系统之下，形成一种硬朗的、具有强烈结构性的视觉风格。鱼骨纹木地板给室内带来温馨暖意，中和了工业风元素的硬朗线条。简约现代的设计风格符合对生活品质有要求的白领租户的审美需求。背光梳妆镜活泼、现代、有趣，我们最后惊喜的发现最后居然有租户是因为喜欢这个梳妆镜而择这里。卫生间设计中我们采用了抽象现代的黑白灰主题设计，延续了公区前台 黑白棋盘铺地的波普主题，深色地面与墙裙设计在使用中不会显脏。

特色套房的设计中我们大胆采用了粉色与蓝色的色彩主题，带来有力的视觉冲击。我们通过金属玻璃隔断和电视墙/洗手池隔断将空间分隔成多个连通的区域。在窗外景观并不具有吸引力的前提下，色彩、绿植与灯光主题为套房带来了度假感与区别度。在租售的过程中，特色套房的受欢迎程度远超过了预想。